주택구입을 위한 주택담보대출 연말정산 조건 이자상환액 소득공제 방법

직장인들이라면 매해 어김없이 돌아오는 연말정산 시즌이 귀찮을수도 있지만 13월의 월급이라고 불리는 만큼 해마다 준비만 잘 한다면 더 내는 세금없이 오히려 세금 환급을 받을 수도 있는 기회가 될 수 있습니다.

 

그래서 부양가족이 있거나 주택구입 또는 주거를 위해 지출하는 금액 등은 모두 소득공제가 가능해서 연말정산에서 빼놓아서는 안되는 부분입니다.

 

오늘은 연말정산에서 주택담보대출 이자상환액에 대한 소득공제 기준과 공제한도 등에 대해 자세하게 알려드리겠습니다.

 

주택구입 연말정산 소득공제 조건과 한도 2024년 이후 개정내용

 

주택담보대출 연말정산의 이해

 

우선 주택담보대출 이자상환액 소득공제 조건에 대해 소개하기전 연말정산과 그에 관련된 단어들에 대해 간략히 소개를 하고 지나가겠습니다. 이미 알고 계신분들은 다음 목차로 넘어가면 되세요.

 

연말정산이란?

연말정산이란?

1년간 번 소득에 대해 연말에 정산을 다시하여 근로소득세에서 과도하게 청구된 부분은 다시 돌려주고, 적게 냈다면 추가로 걷어들이게 되는 것입니다. 

근로자라면 대부분 연말정산 대상입니다. 하지만 연말정산은 근로소득세에 대해 환급 또는 추가로 걷어들이는 의미가 있기에 3.3%만 떼고 월급을 받는 프리랜서나 아르바이트생은 연말정산 대상이 아닙니다.

 

연말정산 대상은❔

 

원칙적으로는 4대보험에 가입한 급여근로자만 대상이 됨

 

▶ 연말정산 대상

근로계약서 작성 후 4대보험에 가입한 계약직, 인턴, 아르바이트생, 휴직자

 

▷ 연말정산 제외대상

4대보험에 가입되어 있지 않지만 월급을 받는 프리랜서, 아르바이트생

 

주택담보대출은 소득공제인가요? 세액공제인가요?

주택담보대출 이자상환액은 소득공제 범위에 해당됩니다. 그리고 연말정산에서 주택담보대출 이자상환액 소득공제의 정확한 명칭은 '장기주택저당차입금 이자상환액 공제'라고 합니다. 

 

주택자금공제란? 

 

무주택 세대주(장기주택저당차입금은 1주택을 보유한 세대도 가능)로 근로소득이 있는 근로자(일용직 근로자는 제외)가 주택 구입이나 주택임차를 위해 차입한 차입금의 이자 등을 상환하거나 지급한 경우 소득공제가 가능

 

그리고 소득공제가 중요한 이유는 소득공제 부분에서 지출이 많을수록 돌려받을 수 있는 금액이 많아집니다. 소득공제의 경우 소득세 계산 시 특정 지출에 대한 일정 금액을 과세 대상이 되는 소득으로 인정하지 않기 때문입니다.

 

 

 

소득공제 항목 정리 🔎

 

1. 인적공제 : 근로자 본인, 부양가족에 대한 기본공제와 70세 이상, 장애인, 부녀자, 한부모에 대한 추가공제

2. 특별소득공제 : 보험료(국민건강보험료, 고용보험료, 노인장기요양보험료), 주택자금공제(주택담보대출 이자상환액, 전세자금대출 이자상환액)

3. 연금보험료 공제 : 공적연금(국민연금, 공무원연금, 군인연금 등)

4. 그 밖의 소득공제 : 개인연금저축, 주택마련저축공제, 신용카드 등 사용금액, 우리사주조합출연금, 중소기업창업투자조합 출자 등 소득공제, 고용유지중소기업 근로자, 장기집합투자증권 저축(청년형 포함)

 

 

인적공제, 보험료 공제 등 보다 자세한 내용은 아래의 포스팅에서 정리를 해놓았습니다. 참고하시면 도움이 되실겁니다.

 

맞벌이 부부 연말정산 소득 세액공제 전략 : 인적공제, 신용카드 등 사용금액 공제, 보험료 공제에 대한 총정리

 

맞벌이 부부 연말정산 소득 세액공제 전략 절세방법 공개

 

 

주택담보대출 연말정산 소득공제 조건

 

소득공제 항목 중 특별소득공제에 주택자금공제가 있습니다. 주택 구입 또는 주택임차를 위해 차입한 차입금에 대해 이자 등을 은행에 상환하였거나 은행이 아닌 곳에서 빌려 지급한 경우 소득공제를 받을 수 있습니다.

 

주택담보대출(장기주택저당차입금) 이자상환액에 대한 소득공제는 몇가지 조건을 충족해야만 가능합니다.

 

주택담보대출 이자상환액 소득공제 조건

세대주로서 아래의 일정요건에 해당하는 근로자는 주택담보대출 이자상환액에 대한 소득공제를 받을 수 있습니다.

 

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 조건

 

① 무주택 또는 1주택을 소유한 세대주

② 취득당시 기준시가의 범위에 포함된 주택이어야 함(현재 주택시세와는 상관 없음)

③ 주택담보대출의 상환기간이 10년 또는 15년 이상 

④ 주택소유권이전등기 또는 보존등기일로부터 3월 이내에 차입

⑤ 주택담보대출의 채무자가 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것

만약 위의 5가지 요건을 충족하지 못한 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속한 과세기간부터 소득공제 적용을 받지 못합니다. 

 

주택담보대출 소득공제를 위한 주택규모 및 주택시세

그리고 취득당시 주택의 규모나 기준시가가 아래의 범위내에 있어야 합니다. 참고로 위에도 표기해드렸듯이 현재 주택시세와는 상관이 없습니다. 취득당시의 기준이 중요합니다.

주택규모 및 주택시세 조건

 

① 01년 ~ 05년 취득한 주택 : 국민주택규모 85㎡ 이하

② 06년 ~ 13년 취득한 주택 : 국민주택규모 85㎡ 이하이면서 기준시가 3억원 이하

③ 14년 ~ 18년 취득한 주택 : 기준시가 4억원 이하

④ 19년 ~ 23년 취득한 주택 : 기준시가 5억원 이하

아무래도 주택가격이 물가 인상률을 넘어서 오르고 있기에 주택시세는 주기가 따로 없이 변경이 되고 있습니다.

 

참고로 2024년에는 기준시가 6억원으로 인상이 될 예정입니다.

 

분양권 보유 또는 세대원이 주택 보유 시 주택담보대출 소득공제 가능 조건

주택담보대출 이자상환액 소득공제 조건에는 무주택 또는 1주택을 소유한 세대주라고 명확히 나와 있습니다. 

 

만약 다음과 같은 경우라도 주택담보대출 연말정산 시 소득공제를 받을 수 있습니다.

 

 

가장 많이 물어보는 주택담보대출 소득공제 가능범위

 

1. 분양권을 보유한 경우

Q : 주택분양권 보유 중 새롭게 주택을 구입하여 대출을 받은 경우 주담대 이자상환액 소득공제가 가능할까?

A : 분양권은 주택법상 주택에 포함이 되지 않습니다. 그래서 다른 공제요건만 충족하면 소득공제가 가능합니다.

 

2. 배우자나 세대원이 주택을 보유한 경우

Q : 배우자 또는 주민등록상 동일 세대원인 어머니가 주택을 보유 중인데, 세대주인 근로자가 추가로 주택을 구입하여 대출을 받은 경우 주담대 이자상환액 소득공제가 가능할까?

A : 불가능합니다. 주민등록상 세대를 기준으로 판단하기 때문에 12월 31일 현재 2주택 보유로 인정이 되어 소득공제를 받을 수 없습니다.

 

3. 상속주택의 경우 지분율에 따라 공제 가능성이 달라질까요?

Q : 공동소유하고 있는 상속주택에 본인 60%, 형 40% 인 경우 근로자가 추가로 주택을 구입하면서 대출받는 경우와 상속주택의 지분이 본인 50%, 형 50%로 동일하고 형이 상속주택에 거주하고 있으며 근로자는 주택 구입을 취해 대출을 받는 경우 소득공제는?

A : 상속주택의 경우 지분이 큰 상속인의 소유로 보아 판단을 하기 때문에 근로자가 60:40에서 60인 경우 2주택자로 인정되어 공제가 불가능합니다.

 

50:50인 경우에는 ① 해당 주택에 거주하는 자 ② 최연장자 순서에 따라 형이 거주하면서 연장자이기 때문에 근로자는 2주택자로 판단되지 않아 소득공제를 받을 수 있습니다.

 

4. 주택담보대출 이자상환액 공제 요건을 충족하지만 해당 주택에 거주하지 않을 경우

Q : 실제로 거주하지 않는 주택이지만 주택담보대출 이자상환액을 내고 있다면 소득공제가 가능할까?

A : 일단, 근로자가 세대주인 경우에는 채무자 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자라면 거주하지 않아도 소득공제가 가능합니다.

 

단, 세대주가 주담대 소득공제를 신청하지 않아 세대원이 신청하는 경우에는 반드시 해당 거주지에 주거를 하고 있어야 합니다.

 

 

 

주택담보대출로 빌린 금액이 소득공제 범위로 인정되는 경우

 

주택담보대출을 은행에서 빌린 경우에는 당연히 소득공제를 받을 수 있는 범위에 해당됩니다. 하지만 개인에게 차용증을 써서 빌리고 상환을 하고 있는 경우에는 주의가 필요합니다. 다음의 내용을 확인해주세요.

 

주택담보대출 이자상환액 소득공제가 가능한 차입금

 

① 금융기관을 통한 장기주택저당차임금

② 보험회사에서 차입한 장기주택저당차입금

③ 부담부 증여로 주택을 취득하여 대출을 상환하고 있는 경우(단, 증여등기일로부터 3개월 이내에 해당 주택의 저당권을 설정해야 하고, 상환기간은 10년 이상이어야 함)

④ 상속받은 장기주택저당차입금(부모로부터 주택과 함께 주택담보대출까지 상환받은 경우)

 

하지만 다음과 같은 경우라면 소득공제 대상에 해당되지 않습니다.

주택담보대출 이자상환액 소득공제가 불가능한 차입금

 

① 공무원연금공단이나 국가보훈처로부터 차입한 장기주택저당차입금

② 한도내에서 자유롭게 입출금이 가능한 차입금(한도대출방식 차입금은 소득공제 불가)

 

주택소유자와 차입자에 따른 주택담보대출 이자상환액 소득공제 여부는 간단하게 표로 설명하면 다음과 같습니다.

 

 

주택소유자와 차입자에 따른 공제여부

 

 

 

 

 

주택담보대출 연말정산 소득공제 한도

 

소득공제가 되는 범위는 주택담보대출 연간 이자상환액 전액이 소득공제를 받게 됩니다. 

 

원리금에 대한 소득공제가 아닌 이자상환액만 소득공제가 된다는 점 유념해야 합니다. 참고로 전세자금대출은 원리금상환액의 40%가 소득공제 됩니다.

 

단, 주택담보대출 이자상환액 공제금액과 전세자금대출 원리금상환 공제금액 및 주택청약통장 공제금액의 합계액이 아래의 한도액을 초과할 수는 없습니다.

 

 

주택담보대출 조건 및 한도액

 

주택담보대출 조건	한도액
상환기간이 10년 이상(고정금리 또는 비거치식 분할상환)	300만원
상환기간이 15년 이상	500만원
상환기간이 15년 이상(고정금리 또는 비거치식 분할상환)	1,500만원
상환기간이 15년 이상(고정금리 + 비거치식 분할상환)	1,800만원

2024년 부터는 한도액이 상향 개편됩니다.

 

 

 

 

2024년 부터 개정되는 주택담보대출 소득공제 한도와 주택가격 조건

 

2024년 연말정산부터는 주택담보대출 이자상환액 공제금액과 전세자금대출 원리금상환 공제금액 및 주택청약통장 공제금액의 합계액의 한도액이 상향조정 됩니다. 

 

그리고 취득 주택가격도 5억원에서 6억원으로 상향됩니다.

 

다음의 표를 통해 확인해 보세요.

 

 

2024년부터 개정되는 주택자금공제 한도액과 주택 취득가격

출처 : 국세청

 

1. 주택가격(취득당시 기준 시가) 5억원 이하 →  6억원 이하

2. 공제한도액 300만원 ~  1,800만원 → 600만원 ~ 2,000만원

 

 

공제한도액도 많이 상향되고, 주택 취득가격도 5억원 이하에서 6억원 이하로 상향되어 혜택의 폭이 상당히 넓어졌습니다.

 

적용시기는 2024년 1월 1일 이후 이자상환액을 지급하는 분부터 적용이 된다고 합니다.

 

 

주택담보대출을 조기상환하는 경우 소득공제는 가능할까? 

 

주택담보대출 이자상환액 소득공제 조건 중 상환기간이 10년 또는 15년 이상인 것을 확인할 수 있습니다.

 

해당 기간 중 납입하는 이자상환액은 전액 한도액 범위내에서 소득공제가 가능한데요. 만약 조기상환을 하는 경우에는 소득공제가 될까요?

 

Q : 주택담보대출을 7년만에 조기 상환한 경우에는 소득공제를 받을 수 있나요?

A : 안됩니다. 

당초 상환기간 요건을 충족하지 않고, 조기 상환을 하면 해당 연도에 납입한 이자상환액은 아쉽게도 소득공제가 안됩니다. 

 

하지만 15년 상환기간 경과 후에 조기상환을 하면 조기 상환한 연도에 납입한 이자상환액은 공제가 가능합니다.

그리고 조기 상환하는 연도의 직전연도까지 소득공제받은 금액은 추징이 되지는 않는다고 합니다.

 

 

연말정산 시 주택담보대출 소득공제를 위해 필요한 서류

 

연말정산에서 주택담보대출 이자상환액 소득공제를 받기 위해서는 당연히 서류를 제출해야 합니다. 아래의 서류를 준비해서 회사의 연말정산 담당자에게 제출을 하면 됩니다.

주택담보대출 이자상환액 소득공제를 위해 제출해야 하는 서류

 

① 장기주택저당차입금 이자상환증명서
※ 대환 및 기존차입금 차입 기간변경의 경우에는 기존 및 신규 차입금의 대출계약서 사본을 추가로 제출

② 주민등록표등본

③ 건물등기부등본 또는 분양계약서 사본

④ 개별주택가격 확인서 또는 공동주택가격 확인서

⑤ 조세특례제한법 99조 신축주택 관련 차입금 상환하는 경우

 - 자기가 건설한 주택 : 사용승인서 또는 사용검사서(임시사용승인서 포함)사본

 - 주택건설업자가 건설한 주택 : 주택매매계약서(분양계약서) 사본, 계약금 납부증명 서류, 조세특례제한법 99조 ①2단서에 해당하지 아니함을 확인하는 주택건설사업자의 확인서

 

→ ② ~ ⑤는 제출 후 변동사항이 없다면 그 다음연도부터 제출 생략이 가능함

 

참고로 ①번에 있는 장기주택저당차입금 이자상환증명서는 연말정산 간소화 서비스에서 조회가 가능합니다. 만약 조회가 되지 않을 경우에는 금융회사 등에서 발급을 받아야 합니다.

 

 

무주택 세대의 세대원도 주택담보대출 이자상환액 소득공제가 가능할까?

 

답변은 가능합니다.

세대주가 주택담보대출 이자상환액에 대해 소득공제를 받지 않는 경우이면서 세대원은 근로소득이 있을 경우 소득공제를 세대원이 받을 수 있습니다.

 

단, 세대원인 경우 해당 주택에 실제로 거주를 하고 있어야 합니다.

 

 

주택담보대출 이자상환액 소득공제는 부양가족이 없는 무주택 세대주도 가능할까?

 

답변은 가능합니다.

부양가족이 없는 단독세대주인 경우에도 무주택 조건을 충족한다면 소득공제가 가능합니다.

 

오피스텔은 주택담보대출 소득공제가 가능할까?

 

답변은 안됩니다.

오피스텔의 경우 주택법상 주택으로 인정이 되지 않습니다. 그렇기 때문에 해당 담보대출 이자상환액은 소득공제를 받을 수 없습니다. 

 

단, 주거용 오피스텔을 임차하여 월세를 내고 있다면 월세액 세액공제를 받을 수 있고, 전세로 임차하여 전세자금대출을 받았다면 전세자금대출 원리금 상환액 공제는 가능합니다.

 

전세자금대출과 월세 세액공제에 대한 자세한 내용은 아래의 블로그를 참고해주세요.

 

연말정산 전세대출 조건과 서류 소득공제 한도 방법 : 주택담보대출, 월세 공제 정보 총정리