임대차 3법이란? 시행시기 소급적용문제
임대차 3법에 대한 관심이 뜨겁습니다. 임대차 3법 중 전월세상한제와 계약갱신청구권 도입하는 내용의 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 개정안이 국회 본회의를 통과할 것으로 보이기 때문인데요. 해당 개정안이 통과되면 세입자에 대한 보호조치가 강화되어 기존 2년 계약이 끝나도 추가로 2년 계약을 연장 보장받을수 있고, 임대료 상승폭도 임대인 마음대로 정할 수가 없게 됩니다. 해당 개정안 통과가 확실시 되기에 임대차 3법에 대해 자세히 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
임대차 3법이란?
최근들어 3법이라는 단어를 많이 접해보셨을 거라고 생각됩니다. 지난해에만 해도 유치원 3법, 데이터 3법 등이 뜨거운 이슈였는데요. 이번에는 임대차 3법에 귀추가 주목되고 있습니다. 그렇다면 임대차 3법이란 무엇일까요?
임대차 3법은 임차인의 안정된 주거생활을 보장하기 위한 제도적인 기준을 마련하기 위해 발의가 되었습니다. 기존에도 주택임대차보호법을 통해 임차인에 대한 보호법안이 있었지만 조금 더 임차인을 보호하는 방향으로 개정이 되었다고 보시면 되겠습니다.
전월세신고제는 이름 그대로 전월세의 계약이 체결되면 30일 이내에 지자체에 계약사실을 통보해야 합니다.
전월세상한제는 전월세 계약 종료 후 임대인의 일방적인 임대료 상승폭을 막기 위한 제도로 증액 상한을 5%로 제한하는 것을 의미합니다.
계약갱신청구권제는 임차인이 1회에 한해 추가로 2년 연장계약을 요구할 수 있는 권리를 부여하는 것입니다.
전월세상한제와 계약갱신청구권제는 포스팅 발행일 현재 국회 법사위를 통과했으며, 전월세신고제는 8월초에 본회의에서 처리될 것으로 보여집니다. 만약에 임대인과 임차인 중 한쪽에서 신고를 거부하면 단독으로 신고를 할 수 있다고 합니다.
임대차 3법의 장단점
임대차 3법의 내용을 대략 보셔서 아시겠지만 임차인(세입자)분들에게는 정말 유리한 개정안이라고 할 수 있습니다. 그만큼 임대인(집주인)들의 반발이 심할 수밖에 없을 텐데요. 임대차 3법별로 어떠한 장단점이 있는지 간략하게 살펴보도록 하겠습니다.
전월세신고제의 장점은
▶ 전월세 거래의 투명성으로 인해 임대가격 파악이 쉬워짐
▶ 임차인(세입자)은 신고와 동시에 확정일자를 받을 수 있어 안정성을 확보할 수 있음
▶ 부동산중개업소의 거래내역도 투명해져서 불법거래 및 탈세 방지
▶ 임대현황 및 임대소득이 정확하게 파악되어 임대시장관리 및 세금징수에 효과적
일 수 있습니다.
다만, 단점도 무시할 수 없는데요. 아무래도 임대인(집주인)들의 임대내역이 고스란히 공개되기 때문에 세액이 증가될 수 있는 만큼 그 세액의 부담감을 전적으로 세입자에게 전가할 가능성이 높습니다.
부동산 실거래시에도 30일이내에 거래신고를 하셔야 합니다. 전월세신고제와는 다른 내용이지만 임대인 분들의 경우 부동산 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고하지 않으면 과태료를 내셔야 합니다. 유의하시라고 첨부해드립니다.
전월세상한제의 장점은 임대료 상승에 대한 예측이 가능해지기 때문에 임차인(세입자)의 안정적인 주거 계획을 세우는데 도움을 줄 수 있습니다.
하지만 법시행전에 여러가지 문제점들이 제기되고 있으며, 현재도 임대인(집주인)들은 법이 시행되기 전에 계약만료건에 대해서 대폭의 임대료 상승을 진행하는 경우가 많다고 합니다. 또한 임대소득이 줄어들어 신규 물량이 줄어 들 가능성도 제기되고 있습니다.
특히나 소급적용문제가 가장 큰 쟁점으로 떠오르고 있는데요. 소급문제에 대해서는 개정 법 부칙이 적용되어 해당 논란을 종식시켰다고 합니다. 다음 목차에서 다루도록 하겠습니다.
계약갱신청구권의 경우도 확실한 장단점이 존재합니다. 장점은 당연히 세입자에게 있으며 원하는 기간만큼 장기 거주를 보장받을 수 있습니다. 장기 거주가 보장되면 임대인은 주택매매시 임차인 문제로 주택매매가 쉽지 않아질 것으로 예상이 되며, 이런 상황이 지속, 반복되면 임대인은 임차인을 처음 선택하는 과정에서 무리한 조건들을 미리 전제하여 임차인을 선택할 수 있습니다.
임대인은 위의 내용처럼 정당한 사유 발생시 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 대체로 집주인 또는 직계존속·비속이 실거주할 목적이라는 이유가 가장 많이 언급될 것으로 보입니다.
이렇듯 임대차 3법은 임차인(세입자)에게는 너무나도 반가운 소식이 아닐 수 없습니다. 소위 약자의 위치에 있기 때문에 보호받을 권리의 폭이 확장되어 보다 안정적인 주거환경을 만들 수 있게 될 텐데요. 역시나 이면에 나타날 수 있는 부정적인 모습도 배제할 수 없습니다. 많은 분들이 우려하는 것은 민간임대시장의 위축으로 양질의 임대매물 공급이 감소될 것으로 예측하고 있다는 것입니다.
임대차 3법 소급적용문제
임대차 3법 시행전에 미리 임대료를 올리려는 조짐이 보이기 때문에 전월세 가격 폭등의 부작용을 최소화하기 위해 소급적용에 대한 논란이 있었습니다.
논란의 소지가 되었던 계약갱신에 대한 부분을 개정 법 부칙을 통해 정리하였습니다.
제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례)
① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차 계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
위의 개정안 문구로 인해 소급적용하는 부분은 어느정도 해소가 되지 않았나 싶습니다. 다만, 소급적용을 하더라도 현행 주택임대차보호법에 명시된 '임대인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 이내에 임차인에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다'는 내용으로 인해 임대차 3법이 국회를 완벽히 통과하기 전에 갱신거절을 미리 알리면 임대인들은 법 테두리에서 벗어나게 된다는 것입니다. 여러가지 문제가 지속될 수 있을 법안이지만 정부에서는 다양한 대안책 및 보완부칙을 내놓지 않을까 생각됩니다.
위의 내용은 6.17대책의 전세대출 규제 주요 적용사례입니다. 이 내용은 임차인분들이 참고하시면 좋으실 것 같아 첨부드립니다.
임대차 3법의 시행시기는 본회의 통과가 되면 즉시 시행이 될 것으로 예상됩니다. 위의 내용들을 보셨듯이 임대차 3법의 시행은 분명 주택시장에 영향력을 미칠 것으로 보여집니다. 임대인과 임차인간의 실랑이와 법적 해석 문제도 지속적으로 발생할 것으로 예상되기에 정부에서는 임대인과 임차인 모두가 최선일 수 있는 방안을 꾸준히 만들어가야겠습니다.
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