장기보유특별공제란? 대상과 공제율 양도소득세 적용

장기보유특별공제 보유기간과 거주기간

2021년 6월 1일 이후부터 양도소득세의 중과세율이 적용되어 2년 미만 단기보유 후 양도할 경우 과도한 세금이 부과됩니다. 양도소득세 계산 시 세부담을 줄일 수 있는 방법 중 가장 확실한 것이 장기보유특별공제를 적용받는 것인데요. 장기보유특별공제가 무엇이며, 계산방법은 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

• 장기보유특별공제란?
• 장기보유특별공제율 적용내용

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 장기보유특별공제란?

⑴ 장기보유특별공제란 무엇이며, 장기보유특별공제액 계산방법

장기보유특별공제는 양도소득세 산정 시 자산의 양도차익에 해당 자산의 보유기간별 일정율을 곱하여 장기보유특별공제액을 산출하게 됩니다. 장기보유특별공제액을 양도차익에서 차감하여 세부담을 줄여드리는 제도입니다.

장기보유특별공제액 = (실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비) X 보유기간에 따른 공제율

양도소득세에 대한 규정에서도 양도차익에서 '장기보유특별공제액'을 공제하여 양도소득금액을 계산한다고 나와 있습니다.

 

⑵ 장기보유특별공제 대상

장기보유특별공제를 받기 위한 자산의 기준은 보유기간 3년 이상의 토지와 건물, 조합원입주권이 해당됩니다. 건물의 경우 미등기 양도자산은 제외가 되고, 조합원입주권은 조합원으로부터 취득한 것은 제외가 되고, 조합원입주권을 양도할 경우에는 '도시 및 주거환경정비법' 제74조에 의한 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익만 인정이 됩니다.

 

 

 장기보유특별공제율 적용내용

⑴ 개정 전 후 장기보유특별공제율 비교

개정 전에는 2020년 12월 31일 이전 양도분에 대해 아래와 같은 세율이 적용되었습니다. 

양도주택에 대해 3년 이상 보유하였으며 2년 이상을 거주하였다면 24~80%까지 장기보유특별공제율이 적용되었으며, 보유기간이 3년 이상이지만 2년 이상 거주를 하지 않았을 경우에는 최대 30%까지만 공제율이 적용되었습니다.

2021년 1월 1일 이후부터 거래되는 1세대 1주택 기준 장기보유특별공제율입니다. 보유기간과 거주기간으로 나누어 계산을 하게 되며, 최대 80%까지 적용이 됩니다. 연수에 따라 4%씩 공제율이 상승되기 때문에 보유기간이 3년이며 거주기간은 2년일 경우 12% + 8%를 합산하여 20%를 적용받게 됩니다.

 

계단식 표를 통해 보다 보시기 편하도록 작성된 자료를 첨부해드립니다. 보유기간 5년에 실 거주기간이 3년일 경우 32%가 적용되는 것을 확인하실 수 있습니다. 

1세대 1주택을 20억원에 양도하여 10억원 양도 차익이 발생한 경우를 예로 들어보았습니다.

 

10년 보유, 2년 거주했을 경우 장기보유특별공제는 개정 전이 더 많은 혜택을 보았음을 확인할 수 있습니다. 장기보유특별공제액이 1억 7천 6백만원이 차이가 납니다.

10년 보유 10년 거주한 경우에는 개정 전 후가 차이가 없음을 볼 수 있습니다. 결국 오래 보유를 했더라도 실제 거주기간이 짧다면 개정 전 보다는 장기보유특별공제액이 줄어들어 양도소득세 부담이 높아질 수 밖에 없다는 점 유념해주시기 바랍니다.