2023년에 시행된 특례보금자리론은 집값 하락세 반등을 가져다 주었으며, 일반형과 우대형 2가지 타입으로 신청이 가능했습니다. 하지만 2023년 9월 27일을 끝으로 일반형은 더 이상 신청이 불가능하고, 포스팅 발행일 기준으로 우대형은 신청이 가능합니다.
최근 가계대출 증가세가 가파르게 늘어나면서 특례보금자리론 일반형 타입이 주범으로 지목이 되었습니다. 2024년에는 신생아 특례대출이 추가로 신설되고, 특례보금자리론은 2023년보다는 공급 규모를 절반정도로 줄이거나 이전처럼 보금자리론과 적격대출로 분리를 할 수도 있습니다.
그래서 현재 특별보금자리론 우대형이 4%대의 금리이며 신혼부부이거나 만 39세 이하 청년의 경우 50년 장기 이용이 가능하니 필요한 분들은 서두르시는 것도 좋겠습니다.
만약, 자녀 출산이 계획되어 있는 가구라면 신생아 특례 구입자금 대출도 당장 신청은 못하지만 좋은 대안이 될 수 있으니 하단에 링크를 참고해주시기 바랍니다.
특별보금리로 신청자격, 대출한도, 금리(우대금리 포함)
특례보금자리론 대출 신청자격 : 우대형
지금은 신청이 불가능한 일반형과 우대형의 차이는 다음과 같습니다.
특례보금자리론 일반형과 우대형의 차이
일반형 : 소득제한이 없고, 1주택자도 가능, 주택가격 9억원 이하
우대형 : 소득제한이 있고, 주택가격 6억원 이하
일반형의 경우 소득제한이 없었고, 1주택자도 가능했기 때문에 정말 많은 분들이 주택구입을 위해 특례보금자리론 일반형을 이용했습니다. 그로인해 가계부채 증가가 급증하게 된 것이고, 2023년 9월 27일 결국 일반형은 대출 신청이 중단되었습니다.
현재 우대형만 신청이 가능하고, 2024년 1월까지라고 하지만 몇가지 조건만 변경되서 진행이 될 것으로 보입니다.
특례보금자리론 대출 우대형 연령 및 국적
특례보금자리론 대출은 여러가지 요건이 적용됩니다. 우선적으로 연령과 국적에 대해 알아보겠습니다.
특례보금자리론 연령과 국적
1. 연령 : 민법상 성년
2. 국적 : 주민등록표 등본에 기재된 대한민국 국민
※ 주민등록을 한 재외국인과 국내거소신고를 한 외국국적동포를 포함
해당 대출은 주민등록을 한 재외국인과 국내거소신고된 외국국적동포도 대출이 가능해서 중국 사람들도 대출을 많이 받고 주택을 구입하였다고 합니다.
특례보금자리론 대출 우대형 소득요건
소득은 부부합산 연소득 1억원 이하로 적용이 됩니다.
특례보금자리론 소득의 종류
① 증빙소득 : 소득금액증명원 등으로 입증이 되는 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득 등을 합산한 종합솓그
② 인정소득 : 국민연금 또는 건강보험료 납부내역을 활용하여 추정한 소득
▶ 기본적으로 증빙소득을 확인하여 부부합산 연소득을 확인하지만 소득의 입증이 어려운 경우에 한해 인정소득으로 연소득 산정을 허용
그렇다면 신청일 현재 휴직인 경우 어떻게 소득을 산정할까요?
휴직 등 예외적인 경우 증빙소득 산정방법
● 신청일 현재 휴직자는 휴직 직전 2개년 증빙소득을 확인한 후 휴직 전 최근년도 소득으로 산정
● 신청연도를 포함하여 최근 3년내에 연속하여 1개월 이상의 소득발생이 없는 경우에는 연소득이 없는 것으로 간주
※ (예시) 2018년 2월 신청한 경우 2015년 2월~2018년 1월
● 신청일 현재 복직자는 복직 이후 최근년도 소득으로 산정
- 복직 이후 3개월 미만인 경우에는 휴직자로 간주할 수 있음
● 신청일 현재 퇴직(또는 폐업)한 경우에는 퇴직증명서, 건강보험자격득실확인서, 폐업증명서 등으로 소득없음이 확인되는 경우에는 연소득이 없는 것으로 간주
● 건강보험자격득실확인서 상 직장가입자의 피부양자인 경우 연소득이 없는 것으로 추정
● 해외소득의 산정은 소득 관련서류에 해외 공관의 영사확인 또는 이에 준하는공공기관(외국 세무서 등)의 확인을 받거나, 아포스티유※ 인증을 받을 경우에는 이를 소득금액증명원으로 간주
※ 협약가입국 사이에서 영사확인 등의 공문서 인증절차를 폐지하고 공문서 발행국가가 동 문서를 인증하는 제도. 우리나라와 미, 영, 독 등 92개국이 가입
- 해외소득의 원화환산 등은 개별 금융기관의 내규에 따라 처리
● 외국인 배우자가 국내에 없는 경우 별도의 소득입증이 없는 한 연소득이 없는 것으로추정
특례보금자리론 대출 우대형 주택보유수
일반형의 경우 1주택자도 가능했기에 주택 구입을 위해 일시적 2주택자도 가능했습니다. 하지만 일반형은 중단되었기에 일시적 2주택자는 신청이 불가능합니다.
특례보금자리론 신청가능한 주택보유수
▶ 신청자와 배우자의 총 주택보유 수가 특례보금자리론 담보주택을 제외하고는 무주택이어야 함
▶ 2023년 9월 27일부터 일시적 2주택자 취급 중단
특례보금자리론 대출 우대형 신용정보
신용점수의 경우 크게 중요하지는 않지만 기본적으로 적용되는 기준은 다음과 같습니다.
특례보금자리론 우대형 신청자 신용정보 확인내용
- NICE신용평가정보(주)의 CB 점수가 271점 이상인 경우만 취급이 가능
※ 만약, 금융거래정보 부족으로 신용평가점수 산정이 불가능한 경우에는 271점으로 간주함
그러나 아래의 신용정보가 남아 있는 분들은 아쉽게도 특례보금자리론 이용이 어렵다고 합니다.
특례보금자리론 취급불가 사유
① 연체, 대위변제 · 대지급, 부도, 관련인 정보
② 금융질서문란정보, 공공정보
③ 신용회복지원 신청 및 등록정보
추가적으로 한국주택금융공사가 사전심사하는 경우 신청자 부부가 공사 내규에 의한 채무관계자로 규제되고 있는 경우에도 대출 취급불가라고 합니다.
특례보금자리론 대출 한도와 상환기간 상환방식
특례보금자리론 대출 한도는 담보주택 당 5억원 이내이며 1백만원 단위로 취급이 됩니다.
특례보금자리론 대출 상환기간
상환기간은 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년이 적용됩니다.
단, 40년과 50년은 특수한 경우에만 신청할 수 있습니다. 다음의 내용을 확인해서 대상자에 포함이 되면 초장기 보금자리론 이용이 가능한 것입니다.
대출만기 40년 신청 가능 요건
① 만 39세 이하 또는 신혼가구
② 2등급 이상의 녹색건축 인증을 받은 주택
대출만기 50면 신청 가능 요건
▷ 만 34세 이하 또는 신혼가구
※ 신혼가구는 혼인과계증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내인 가구 또는 결혼예정 가구를 포함합니다.
결혼예정 가구의 경우 청첩장이나 예식장 계약서 상 결혼예정일이 신청일로부터 3개월 이내인 가구 또는 결혼예정사실확인서를 제출하여 신청일로부터 3개월 이내 결혼예정일을 입증할 수 있어야 합니다.
특례보금자리론 대출 우대형 상환 방식
상환방식은 원리금 균등 분할 상환과 체감식 분할 상환, 체증식 분할 상환으로 선택이 가능하며, 체증식 분할 상환의 경우에는 한국주택금융공사에서 만 40세 미만 채무자에 대해 사전심사가 된 경우에 한해서만 허용이 됩니다. 원금 상환이 시작되는 고정금리기간 중에만 적용이 됩니다. 대출만기 50년은 체증식 분할 상환을 적용받지 못합니다.
상환방식의 개념
● 원리금 균등 분할 상환 : 대출 일부 터 만기 때까지 상환하는 금액이 매월 동일
● 체증식 분할 상환 : 대출 일부 터 만기 때까지 상환해야 하는 금액이 점점 증가
● 체감식 분할 상환 : 대출 일부 터 만기 때가지 상환해야 하는 금액이 점점 감소
여기서 어떠한 방식이 좋고, 나쁘다를 단정적으로 설명할 수는 없습니다.
체증식 분할 상환의 경우 화폐가치와 물가상승율로 인해 30년 만기로 갚아나가다가 기존 주택의 가격이 상승하면 처분을 하고 현금을 보유하여 해당 시기의 부동산 상황에 대처를 할 수 있습니다.
하지만 체증식은 원리금 균등 분할 상환 방식보다 총이자 부담액이 높습니다. 만기까지 가져갈 경우 동일한 대출금액이라도 훨씬 많은 이자를 납부해야 하는 상황이 됩니다. 3억원 30년일 경우 약 8천만원 정도가 차이가 난다고 합니다.
여러가지 상황을 고려해서 신중하게 신청을 하기 바랍니다.
※ 대출이 실행되면 원금상환방식은 변경할 수 없습니다.
특례보금자리론 대출 우대형 금리와 우대금리
특례보금자리론 대출 우대형 금리의 경우 한국주택금융공사가 별도 제시하는 대출금리가 적용됩니다. 그래서 항상 고정적으로 4.5%가 적용되거나 하지 않습니다.
대출 신청 전 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 특례보금자리론 금리를 확인하고 신청해야 합니다.
특례보금자리론 우대형 금리
금리는 만기 시점에 따라 차등적용됩니다. 10년부터 50년까지 차이가 조금씩 있으며, 아무래도 기간이 길수록 가장 높은 금리를 적용받게 됩니다.
특례보금자리론 우대형 금리(2023.11월 기준)
10년 만기 우대형 : 4.50%
15년 만기 우대형 : 4.60%
20년 만기 우대형 : 4.65%
30년 만기 우대형 : 4.70%
40년 만기 우대형 : 4.75%
50년 만기 우대형 : 4.80%
로 대출 실행일부터 만기까지 고정금리가 적용됩니다.
특례보금자리론 우대형에도 사회적배려층인 다자녀가구, 한부모가구 등 조건에 따라 금리 인하 혜택을 받게 됩니다.
특례보금자리론 우대형 금리 인하 받는 방법
아래의 요건에 해당하는 신청자는 중복으로 금리 인하 혜택을 받을 수 있습니다. 모두 다 적용이 가능한 가구는 없기에 최대 0.9%p 까지 금리 인하를 받을 수 있고, 최종 금리가 1.2% 미만인 경우 1.2%를 적용받습니다.
최저 금리는 1.2% 밑으로 내려가지는 않습니다.
우대금리 우대항목과 우대요건, 우대금리
1. 신혼가구 : 아래 내용에 모두 해당이 되면 우대금리 최대 0.2%p
① 주택가격 6억원 이하
② 부부합산 연소득 7천만원 이하
③ 주택면적 85㎡ 이하인 경우
④ 혼인관계증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내인 가구(결혼예정 가구 포함)
2. 저소득청년 : 아래 내용에 모두 해당이 되면 우대금리 최대 0.1%p
① 주택가격 6억원 이하
② 소득요건 부부합산 6천만원 이하
③ 연령 만 39세 이하
3. 사회적 배려층 우대금리(다자녀, 한부모, 장애인, 다문화가구) : 최대 0.4%p
① 주택가격 6억원 이하
② 부부합산 연소득 6억원 이하(다자녀 가구는 7천만원 이하)
③ 주택면적 85㎡ 이하(수도권을 제외한 읍면 지역은 100㎡ 이하)
＊ 다자녀 가구의 경우 면적 제한이 없음
4. 미분양관리지역 내 미분양 아파트 입주자 : 아래 내용에 모두 해당이 되면 우대금리 최대 0.2%p
① 주택가격 6억원 이하
② 부부합산 연소득 8천만원 이하
③ 구입용도
④ 신청일 현재 무주택자
⑤ 최초 수분양자
⑥ 신청일 현재 서울시, 인천시, 경기도를 제외한 미분양관리지역에 소재하는 미분양 아파트
5. 녹색건축물 : 아래 내용에 해당이 되면 우대금리 최대 0.1%p
▶ '건축법' 및 '녹색건축 인증에 관한 규칙'에 따라 지정된 인증기관(국토안전관리원, 크레비즈인증원, 한국부동산원 등)에서 2등급 이상의 "녹색건축 (예비)인증서"를 받은 ㄱㅇ우
특례보금자리론 대출 전세사기피해자 우대요건
최근 전세사기피해자가 급증하면서 피해를 입은 당사자분들을 위해 우대금리 0.85%p를 적용하는 우대요건이 적용되어 있습니다.
전세사기피해자 우대요건 : 최대 0.85%p 우대금리 적용
① 전세사기피해자(전세사기피해자 결정문 정본 등으로 확인)
② 구입용도, 상환용도
※ 상환용도의 경우 전세사기피해자가 전세사기특별법 시행 이전에 전세사기피해주택 낙찰 시 이용한 주택담보대출을 상환하기 위해 기존 대출의 잔액 범위 내 신청한 경우 해
③ 2023년 9월 27일 대출신청 접수분부터 부부합산 연소득 1억원 이하, 주택가격 6억원 이하
특례보금자리론 대출 가산금리 적용되는 기준
다음과 같은 사항에 해당되는 경우 가산금리를 적용받게 되니 유의해야 합니다.
가산금리 적용 기준
▶ 담보물 소재지가 투기지역인 경우에는 0.1%p 가산금리 부과
단, 신청일 현재 녹색건축물이 경우 투기지역 가산금리를 면제 받을 수 있습니다.
투기지역인지 확인하는 방법
정부에서 투기지역 규제정보를 청약홈 홈페이지에서 공지를 하고 있습니다. 홈페이지 접속한 후 하단에 있는 '규제지역정보'를 클릭하면 확인이 가능합니다.
빨간색 화살표가 가리키는 곳을 클릭하면 확인이 가능합니다.
특례보금자리론 LTV 비율
LTV(담보인정비율)는 아파트의 경우 70%, 기타주택은 65% 이내로 적용됩니다. 단, 담보주택 소재지가 조정지역인 경우에는 담보주택의 유형별로 10%p씩 차감하여 적용됩니다.
LTV비율은 실수요자에게는 불리하게 적용되지 않습니다. 아래의 비율을 참고하세요.
조정지역에 따른 LTV 비율
● 조정지역 외 지역 LTV
아파트 : 70%
기타주택 : 65%
● 조정지역 LTV
아파트 : 60%
기타주택 : 55%
실수요자 요건에 해당이 되면 차감이 되지 않습니다.
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