양도소득세 비과세 혜택을 통한 면제와 절세조건/1가구 2주택 포함
재테크 및 투자에 대한 관심은 언제나 뜨겁습니다. 그리고 우리나라의 경우 부동산 투자에 대한 열기는 식을 줄 모르고 있습니다. 그만큼 부동산 대책들은 매해 강력한 조치를 동반해서 개정되고 있지만 부동산 가격의 상승세는 쉽게 잡히지를 않고 있습니다. 정부에서는 부동산 과열도 막고 다양한 재산축적 과정에서 발생하는 불로소득에 여러가지 종류의 세금을 부과하게 됩니다. 오늘은 양도소득세에 대해 알아보고 개정된 부동산정책 내에서 비과세 혜택을 통해 절세 및 면제를 받을 수 있는 방법을 소개해드리겠습니다.
◆ 양도소득세란?
양도소득세는 양도 차익을 통해 얻은 수익에 대하여 부과하는 세금을 말합니다. 부동산 및 부동산에 관한 권리, 주식, 이용권, 회원권 등을 유상으로 양도할 시 차익이 발생하게 되면 부과가 되며, 차익이 발생하지 않았다면 양도소득세가 부과되지 않습니다.
공동소유 토지에 대한 단순 분할 등기나 해지로 인해서 소유권이 회복된 경우, 도시개발법으로 인해 환지처분이 발생하여 지번 변경이 발생한 경우는 양도 범위에 들어가지 않습니다. 그리고 가족간 양도를 하게 될 경우는 증여로 판단되어 증여세 기준으로 부과가 됩니다.
◆ 양도소득세 비과세 방법
2019년 12-16 부동산 대책 발표이후 1주택자와 일시적 2주택자에 대해서도 양도소득세 적용기준이 보다 강화되었습니다. 당연히 다주택자 분들에 대한 과세기준은 더더욱 강화되면서 합법적인 테두리내에서 양도소득세의 비과세 혜택을 이용할 수 있는 방법에 대한 관심이 높아졌습니다.
1. 2년이상 보유시 1가구 1주택 비과세
1세대가 2년이상 보유하고 있던 1주택을 양도하게 되면 비과세가 원칙입니다. 만약 자녀분이 주택을 보유하고 있을 경우 같은 세대원이 부모님도 주택을 가지고 계시다면 다주택자로 과세가 됩니다. 다주택자가 조정대상지역내에 10년이상 장기 보유하고 있던 주택을 양도하게 되면 한시적이지만 2020년 6월까지 양도소득세 중과를 배제한 장기보유특별공제가 적용됩니다.
2. 1가구 2주택의 경우 기간의 활용을 통한 비과세
조정대상지역에서 일시적으로 1가구 2주택자가 된다면 1년이내에 기존 주택을 팔아야지만 1세대 1가구 양도소득세 비과세 혜택이 적용됩니다. 2019년 12-16 부동산대책의 내용을 살펴보면 조정대상지역내에 기존 주택을 보유한 사람이 12월 17일 이후 신규 주택을 구입하게 될 경우 일시적으로 2주택이 된다면 1년 이내에 기존 보유주택을 팔아야 양도소득세 비과세 혜택이 적용됩니다. 단, 신규 주택에 기존 임차인이 거주하는 경우에는 전입의무기간이 임대차 계약 종료 시까지 연장이 됩니다.
3. 고가 주택의 경우 최소 10년 이상 거주해야 비과세
고가주택의 경우 양도가액이 9억원 이상이라면 양도차익 중 일부에 한해 비과세가 되지 않습니다. 하지만 3년이상 장기 보유하였다면 24%의 장기보유특별공제율을 적용받게 됩니다. 보유기간이 길수록 공제율의 폭은 더욱 높아지기 때문에 절세혜택이 크게 작용합니다.
변경되는 장기보유특별공제율은 보유기간과 거주기간의 요건을 모두 충족해야지만 합계 공제율이 적용됩니다.
4. 성인인 미혼 자녀의 경우 세대분리를 통한 비과세
자녀가 20대가 넘은 성인이면서 미혼인 경우 세대 분리가 가능합니다. 20대의 경우는 소득이 인정되면 세대분리가 가능하고, 30대인 경우에는 법적으로 자동 세대분리 조건에 들어갑니다. 결혼을 하게되면 자연스럽게 세대분리가 가능하지만 미혼의 성년 자녀가 본인 명의로 된 주택을 살 경우에는 반드시 세대분리를 해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
5. 상속받은 주택의 경우 비과세
제가 상속세에 대해 포스팅한 내용으로 주택을 상속받는 경우 기존에 1주택을 보유중이었다면 기존 주택을 팔때 비과세 혜택이 적용됩니다. 당연히 상속주택을 먼저 팔게 되면 안됩니다.
6. 혼인에 의한 비과세
남녀가 결혼을 하게 되는 경우 두 사람 모두 각각 1주택을 보유하고 있었다면 혼인 이후 1가구 2주택이 됩니다. 5년이내에 어떤 주택이든 1주택을 처분하게 되면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
부동산법의 잦은 개정으로 인해 투기는 어느정도 막을 수 있겠지만 기존에 투기와 상관없이 재산을 보유하고 있던 분들에게는 상당히 혼란스러운 상황이 연속되고 있습니다. 다양한 정보의 습득을 통해 손해를 보시는 일이 없으셨으면 합니다.
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