부동산 투자에 대한 관심이 우리나라만큼 뜨거운 나라도 없을거라 생각됩니다. 많은 분들이 재테크로 부동산을 선호하시지만 초기에 막대한 자본이 필요할 거라는 막연한 두려움으로 시작조차 못하고 계실겁니다. 오늘은 그러한 분들을 위해 소액으로도 안전하면서 언제든지 현금화까지 가능한 리츠투자에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
부동산투자회사(Real Estate Investment Trusts, REITs)의 약자인 리츠는 부동산 자산에 투자를 하고 발생하는 수익을 배당하는 증권화 상품의 일종입니다. 보통 토지나 건물 매입 등을 부동산 투자로 인식하고 있기에 개인 투자자가 쉽게 접근할 수 없는 분야라고 단정짓곤 합니다. 그러나 상장리츠라면 개인 투자자도 적은 금액으로 부동산에 투자를 할 수 있습니다.
일반적으로 리츠는 빌딩, 호텔, 쇼핑센터, 대형 오피스텔 등을 유동화하여 증권화 시킨 후 주식시장에 상장한 것으로 해당 부동산을 소유한 법인기업은 임차수익이나 매각후 발생되는 차익을 통해 주주들에게 배당을 하게 됩니다. 소액을 가지고도 투자를 할 수 있는 이유가 여기에 있습니다. 최소가입금액만 있으면 진입이 가능하고, 만기·보유 시 관련 세금 등이 부과되지도 않기 때문에 최근의 인기가 높은 상품입니다.
1) 부동산 공동구매 형태의 리츠는 임대료 형태로 수익을 배당하기 때문에 은행의 이자율보다는 다소 높은 4~12% 수익률을 보여줍니다.
2) 개인이 혼자 부동산 투자를 하게 될 경우 목돈도 필요하지만 세금에 대한 복잡한 문제들이 얽혀 곤란한 상황을 겪게 되는 경우가 많습니다. 정부에서는 부동산 투기현상을 막기 위해 다양한 세재혜택을 통해 리츠투자를 촉진하고 있습니다. 2020년 부터 5천만원 한도내에서 3년이상의 공모형 리츠를 통해 발생한 배당소득에 대해 분리과세를 하고 현행 세율도 14%가 아닌 9%가 적용됩니다.
3) 부동산 투자이기에 원금손실의 가능성이 있는 고위험군에 들어가지만 실질적으로는 부동산 자산을 통해 배당수익이 나오는 구조여서 변동성이 크지 않습니다.
4) 부동산에 투자하여 임대료 등의 수익을 추구한다는 점은 일반적인 부동산 펀드와 맥락을 같이 하지만 리츠는 법적으로 수익의 90%를 의무 배당해야 합니다.
리츠투자가 안전성과 수익성면에서 각광을 받고 있지만 리츠주식들이 2019년을 기점으로 가격이 하락한 이유에 대해서도 반듯이 짚고 넘어가야 하는 부분입니다. 모든 투자에는 수익만이 존재할 수 없기에 리츠투자시 주의할 점에 대해서도 설명해드리겠습니다.
▶ 리츠투자는 증권사에 상장하여 주식의 형태와 똑같이 거래가 이루어지기에 주가지수의 영향을 고스란히 받을 수밖에 없는 구조입니다. 주식시장에서 폭락장이 이어질 경우 당연히 리츠펀드도 지수가 내려가는 상황이 나오고, 배당금의 하락까지 이어질 수 있습니다. 항상 투자 담당자와 긴밀한 협조를 통해 전반적인 주가지수 동향파악을 하셔야 합니다.
▶ 리츠투자는 지속적으로 언급해드렸듯이 부동산 임대업을 기반으로 한 수익구조 형태의 상품입니다. 기업이 소유한 건물의 공실률 증가가 지속된다면 배당수익에 있어서도 안좋은 영향이 작용하는 것은 당연합니다. 공실률의 증가는 수익률의 하락도 가져오지만 해당 건물의 가치하락도 동반으로 발생하게 됩니다.
금리가 지속적으로 하락하는 시점이기에 많은 분들이 고수익의 재테크 방법들을 무작정 따라가실려는 경향들이 있습니다. 리츠투자도 마찬가지지만 금리의 하락이 지속되면 공실률이 증가할 가능성이 커지고 그러다 보면 예상수익률은 물론 원금손실도 발생할 수 있습니다.
안전하고 효율적인 투자를 위해서는 분산투자를 실행하시는게 가장 현명한 방법입니다. 하지만 분산투자는 투자를 하려는 상품에 대한 공부들이 병행되어야 하기에 개인이 혼자 진행하시기에는 버거울 수 있는 부분입니다. 본인 스스로 관리하는 것이 가장 좋은 방법일 수도 있지만 소정의 수수료를 통해 투자 담당자나 전문기관에 의탁하시는 것이 효율적일 거라고 판단됩니다.
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